Pasar perumahan Amerika Serikat kembali menghadapi tekanan. Suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) melonjak ke level tertinggi dalam lebih dari satu setengah tahun, menambah beban bagi calon pembeli yang sebelumnya sudah menghadapi harga rumah dan biaya pinjaman yang tinggi.
Rata-rata suku bunga KPR fixed 30 tahun naik menjadi 6,95%, dari 6,76% pada pekan sebelumnya, berdasarkan data Freddie Mac. Level tersebut merupakan yang tertinggi sejak akhir Januari 2025 sekaligus mencatat kenaikan mingguan terbesar sejak April 2025.
Kenaikan ini membawa suku bunga KPR semakin dekat dengan level psikologis 7%. Bagi pasar perumahan yang telah menunjukkan tanda-tanda perlambatan, kenaikan tersebut berpotensi memperpanjang periode stagnasi dan semakin membatasi kemampuan masyarakat untuk membeli rumah.
Tekanan terhadap biaya pembiayaan perumahan tidak berdiri sendiri. Pergerakan suku bunga KPR berkaitan erat dengan imbal hasil Treasury AS bertenor 10 tahun, yang dalam beberapa pekan terakhir mengalami lonjakan tajam.
Pada Selasa, imbal hasil Treasury 10 tahun sempat mencapai level tertinggi sejak 2007. Instrumen tersebut menjadi salah satu acuan penting bagi pembentukan suku bunga KPR di Amerika Serikat.
Ketika investor meningkatkan kekhawatiran terhadap inflasi, imbal hasil Treasury cenderung meningkat. Kondisi tersebut kemudian memberikan tekanan terhadap biaya pembiayaan, termasuk KPR.
Perang Iran Menambah Tekanan Inflasi
Salah satu faktor yang menjadi perhatian pasar adalah perkembangan konflik di Timur Tengah.
Pertempuran yang melibatkan Iran telah mendorong kenaikan harga minyak. Lonjakan harga energi kemudian meningkatkan kekhawatiran bahwa tekanan inflasi dapat kembali menguat.
Harga diesel bahkan disebut telah mencapai rekor tertinggi. Kondisi ini menjadi perhatian karena kenaikan harga energi dapat menyebar ke berbagai sektor ekonomi melalui peningkatan biaya transportasi, logistik, dan produksi.
Dalam beberapa pekan sejak perang Iran dimulai pada akhir Februari, kenaikan suku bunga telah menambah ratusan dolar terhadap cicilan KPR tipikal untuk pembelian rumah baru.
Bagi rumah tangga yang sedang mempertimbangkan pembelian rumah, tambahan biaya tersebut dapat menjadi faktor penting dalam menentukan apakah transaksi masih terjangkau.
Akibatnya, sebagian calon pembeli berpotensi menunda keputusan mereka. Pada saat yang sama, penjualan rumah dapat semakin melambat.
Kondisi tersebut menciptakan tantangan baru bagi penjual. Mereka harus menentukan apakah akan mempertahankan harga yang diminta, menurunkan harga untuk menarik pembeli, atau bahkan menarik properti mereka dari pasar.
Jake Krimmel, senior economist di Realtor.com, menilai lonjakan terbaru suku bunga akan semakin menyulitkan baik pembeli maupun penjual.
Menurutnya, kenaikan biaya pembiayaan terjadi ketika musim biasanya mulai memberikan posisi tawar yang lebih besar kepada pembeli.
“Bagi penjual, pertanyaannya sekarang adalah apakah mereka akan merespons dengan memangkas harga atau menarik rumah mereka dari pasar,” tulis Krimmel dalam analisisnya.
Dengan suku bunga sudah berada di 6,95%, hanya lima basis poin dari level 7%, ia menilai perlambatan pasar perumahan pada musim gugur dapat datang lebih awal.
Indikator Lain Juga Menunjukkan Kenaikan
Data Freddie Mac merupakan salah satu indikator yang paling banyak diperhatikan oleh pasar keuangan. Namun, indikator lain juga menunjukkan tren kenaikan suku bunga.
Data Zillow yang dipantau Investopedia menunjukkan rata-rata suku bunga KPR 30 tahun telah mencapai 7,23% pada Senin.
Perbedaan angka antara Freddie Mac dan Zillow tidak serta-merta menunjukkan pertentangan data. Kedua lembaga menggunakan metodologi dan kriteria yang berbeda dalam mengukur jenis pinjaman yang mereka pantau.
Namun, arah pergerakannya menunjukkan gambaran yang serupa: biaya pembiayaan rumah sedang meningkat.
Bagi pasar properti, perkembangan tersebut penting karena suku bunga KPR memiliki hubungan langsung dengan kemampuan masyarakat untuk membeli rumah.
Ketika suku bunga meningkat, cicilan bulanan untuk jumlah pinjaman yang sama menjadi lebih besar. Dengan harga rumah yang sudah tinggi, kombinasi antara harga properti dan biaya pembiayaan dapat membuat semakin banyak calon pembeli menunda transaksi.
Dampaknya juga dapat merambat ke sektor lain.
Pasar perumahan tidak hanya berkaitan dengan transaksi jual beli rumah. Aktivitas pembangunan rumah, konstruksi, material bangunan, jasa profesional, hingga berbagai industri yang berkaitan dengan kepemilikan rumah juga bergantung pada kondisi pasar properti.
Karena itu, pelemahan permintaan perumahan dapat memberikan konsekuensi yang lebih luas terhadap perekonomian.
Arah Suku Bunga Masih Sulit Dipastikan
Pertanyaan terbesar bagi pasar saat ini bukan hanya seberapa tinggi suku bunga telah naik, tetapi juga ke mana arahnya dalam beberapa bulan mendatang.
Krimmel menilai prospek tersebut masih sangat tidak pasti.
Salah satu perkembangan yang sempat memberikan sedikit ruang bagi pasar adalah penurunan kembali imbal hasil Treasury 10 tahun ke bawah level 5%.
Pergerakan tersebut terjadi setelah Federal Reserve menaikkan suku bunga pada Rabu. Kebijakan tersebut memberikan keyakinan lebih besar kepada pasar keuangan bahwa bank sentral AS masih memiliki instrumen kebijakan untuk menghadapi tekanan inflasi.
Harga minyak juga mengalami penurunan setelah muncul kabar bahwa Arab Saudi kembali mengalirkan minyak melalui sebuah jalur pipa utama yang sebelumnya rusak akibat konflik.
Perkembangan di pasar energi menjadi sangat penting karena harga minyak merupakan salah satu faktor utama yang dapat memengaruhi ekspektasi inflasi.
Jika harga energi kembali turun dan tekanan inflasi mereda, tekanan terhadap imbal hasil Treasury dapat berkurang. Dalam kondisi tersebut, suku bunga KPR berpotensi mendapatkan ruang untuk stabil.
Sebaliknya, apabila konflik Timur Tengah semakin memburuk dan kembali mendorong harga minyak, kekhawatiran terhadap inflasi dapat meningkat.
Situasi tersebut dapat membuat investor kembali menuntut imbal hasil yang lebih tinggi pada obligasi pemerintah, yang pada akhirnya berpotensi memberikan tekanan tambahan terhadap suku bunga KPR.
Geopolitik Jadi Faktor Kunci
Perkembangan ini menunjukkan bahwa pasar perumahan AS saat ini tidak hanya dipengaruhi oleh kondisi domestik seperti harga rumah, permintaan pembeli, dan kebijakan Federal Reserve.
Faktor geopolitik juga semakin memainkan peran penting.
Krimmel menilai perkembangan geopolitik kemungkinan lebih menentukan arah suku bunga KPR dalam beberapa bulan ke depan dibandingkan prospek kebijakan The Fed itu sendiri.
“Geopolitik, bukan prospek The Fed dalam beberapa bulan ke depan, kemungkinan akan menjadi faktor penentu utama ke mana arah suku bunga KPR,” tulisnya.
Dengan demikian, pasar perumahan AS memasuki periode yang penuh ketidakpastian.
Di satu sisi, bank sentral memiliki instrumen untuk merespons tekanan inflasi. Di sisi lain, perkembangan konflik dan harga energi berada di luar kendali langsung kebijakan moneter.
Bagi calon pembeli rumah, situasi tersebut menciptakan dilema. Menunggu penurunan suku bunga dapat membuka peluang memperoleh biaya pembiayaan yang lebih rendah, tetapi tidak ada kepastian kapan kondisi tersebut akan terjadi.
Sementara itu, bagi penjual, kenaikan suku bunga dapat mempersempit basis calon pembeli. Jika kemampuan pembeli semakin tertekan, sebagian penjual mungkin harus menyesuaikan harga agar properti tetap menarik di tengah meningkatnya biaya pembiayaan.
Pasar Properti Menghadapi Ujian Baru
Kenaikan suku bunga KPR menuju 7% menjadi perkembangan penting bagi pasar perumahan Amerika Serikat. Setelah sebelumnya menghadapi harga rumah yang tinggi dan biaya pinjaman yang mahal, pembeli kini harus menghadapi tambahan tekanan dari kenaikan suku bunga.
Perkembangan selanjutnya akan sangat bergantung pada kombinasi antara inflasi, harga energi, kebijakan Federal Reserve, imbal hasil Treasury, dan terutama perkembangan konflik geopolitik.
Jika ketegangan di Timur Tengah mereda dan harga energi turun, tekanan inflasi dapat berkurang. Sebaliknya, eskalasi konflik berpotensi mempertahankan tekanan terhadap harga energi dan ekspektasi inflasi.
Untuk saat ini, satu hal yang sudah terlihat jelas: pasar perumahan AS belum mendapatkan ruang bernapas.
Dengan suku bunga KPR hanya lima basis poin dari level 7%, biaya kepemilikan rumah tetap menjadi tantangan besar bagi calon pembeli. Dan jika biaya pinjaman terus bertahan tinggi, perlambatan pasar properti berpotensi menjadi lebih panjang, sekaligus memberikan tekanan tambahan kepada sektor-sektor ekonomi yang bergantung pada aktivitas perumahan.