(Vibiznews – Property) – Wabah pandemi Corona telah menekan banyak sektor perekonomian, termasuk sektor properti. Prospek pasar properti, baik residensial, perkantoran dan ritel diperkirakan akan lesu di tahun ini sebagai dampak dari wabah Covid-19.
Daya beli untuk pasar residensial terpantau menurun dengan berkurangnya aktivitas bisnis, adanya sejumlah PHK, preferensi konsumen untuk menjaga likuiditas, sampai ancaman resesi global. Dampaknya adalah tekanan penurunan harga properti di sejumlah segmennya.
Menurut survei dari IPW (Indonesia Property Watch) belum lama ini, di kuartal I-2020 nilai penjualan perumahan di Jabodebek-Banten sudah turun 50,1%, sementara untuk apartemen diprediksi turun lebih dari 60%.
Menarik untuk diperhatikan bahwa penurunan tertinggi terjadi di segmen harga rumah di bawah Rp 300 jutaan yang turun sekitar 62,5% jika dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Sementara, diketahui bahwa segmen tersebut didominasi oleh konsumen end-user, konsumen yang mencari rumah pertama. Mereka bukan kelompok investor.
Menurunnya penghasilan masyarakat kelas menengah ke bawah di tengah wabah pandemi ini nampaknya berpengaruh signifikan kepada daya beli properti residensial bagi kelompok ini. Bisa jadi juga saat ini mereka sudah dibebani dengan cicilan kendaraan transportasi, dan yang lainnya, yang membuat permintaan untuk tempat hunian ditunda.
Penurunan terbesar berikutnya menurut survei adalah di segmen harga Rp 1 miliar ke atas dengan penurunan penjualan sebesar 46,0% dibandingkan kuartal sebelumnya. Segmen ini biasanya didominasi oleh kelompok investor. Mungkin sebagian dari mereka saat ini masih mempunya daya beli. Tetapi nampaknya keputusan investasi properti pun ditunda, dan lebih memilih likuiditas sebagai menjaga portfolio aman bagi mereka.
Para pengembang juga nampaknya mulai memberikan relaksasi dari sisi pembayaran, dan mungkin juga memberikan diskon harga yang cukup besar. Kabarnya para pengembang saat ini melepaskan diskon sekitar 10-15%, serta juga kemudahan cara bayar.
Menjadi suatu pertanyaan berikutnya, dengan harga property yang cenderung di level bawah saat ini apakah sudah waktunya saat ini membeli property?
Analis Vibiz Research Center melihat bahwa kemungkinan jawaban pertanyaan ini: “bisa ya, bisa tidak”.
Di tengah kondisi pandemi seperti ini, ketika roda bisnis cenderung lesu, bahkan ancaman resesi global siap menghadang di depan dalam waktu dekat ini, sikap untuk berjaga-jaga sebaiknya diutamakan. Bagi seorang investor, kalaupun ada simpanan cash memadai, ada baiknya itu dijaga dulu mengingat ketidakpastian di depan.
Bagi end user, kalau kebutuhan untuk residensial ini belum terlalu mendesak, ada baiknya menunda dulu, melihat momen yang lebih baik. Apalagi bagi konsumen yang pendapatannya terganggu di masa-masa ini, lebih bijak mungkin untuk fokus kepada kebutuhan lebih mendasar. Alternatif lainnya, bisa memilih sewa unit dahulu yang sekarang pun pilihannya banyak, didukung dengan berbagai kemudahan.
Berarti kecenderungannya “tidak atau belum dulu” untuk membeli properti di masa tekanan pandemi ini. Lalu, bagaimana kondisinya untuk jawaban “ya”?
Bagi seorang investor, sepanjang dia memiliki cadangan likuiditas yang memadai, bisa saja melihat masa ini sebagai peluang membeli aset di level bawah. Buy low. Saat pasar memasuki fase buyer market. Pembeli adalah raja, berada di posisi tawar yang kuat. Apalagi pembeli dengan cash yang kuat. Kemudahan dan opsi apa yang diminta konsumen akan cenderung dipenuhi pengembang.
Bagi end user, hampir sama, sepanjang dia memiliki simpanan likuiditas yang memadai, boleh saja melihat ini suatu golden moment. Kapan lagi bisa membeli dengan diskon besar. Apalagi bila memang kebutuhan residensial sudah harus dipenuhi segera. Pada saat pilihan banyak, dengan harga relatif lebih terjangkau, membeli adalah peluang.
Contohnya saat krisis besar melanda Indonesia pada masa krismon di tahun 1998. Pembeli properti sangat dinantikan dan dimanjakan oleh pengembang di tengah terjadinya kontraksi ekonomi pada waktu itu. Ketika ekonomi pulih lagi dalam setahun dua tahun kemudian, pembeli di masa krismon –sebagai end user maupun investor- sudah mendapatkan capital gain yang signifikan dari pemulihan harga.
Jadi bagaimana? Pilihan membeli properti di tangan Anda. Kombinasi pertimbangannya adalah antara kebutuhan, likuiditas, kondisi pasar, dan momen kesempatan.
Alfred Pakasi/VBN/MP Vibiz Consulting
Editor: Asido
