(Vibiznews – Property) – Wabah pandemi corona telah menekan banyak sektor perekonomian, termasuk sektor properti. Tidak dapat dihindari seluruh bagian dari pasar properti, baik residensial, perkantoran, ritel dan industri menjadi terpukul di tahun 2020 ini sebagai dampak dari Covid-19 ini.
Secara umum dapat terlihat bahwa semua sektor dalam industri properti mengalami tekanan penurunan tingkat permintaan, seperti:
- Hotel dan Apartemen turun tajam dengan berkurangnya mobilitas masyarakat, baik untuk bisnis maupun wisata,
- Perkantoran tertekan dengan adanya aktivitas work from home (WFH),
- Mall dan Retail berkurang permintaannya dan digantikan oleh ecommerce sebagai dampak langsung dari PSBB,
- Hunian perumahan juga berkurang mengingat pembelian rumah tidak menjadi prioritas utama di masa krisis.
Seperti apa gambarannya di tahun ini? Bagaimana prospek outlook-nya di tahun 2021?
Review Pasar 2020
Salah satu subsektor properti yang paling terpukul pada awal pandemic sampai pertengahan tahun ini terutama adalah perhotelan. Di Jakarta, sebagai gambaran, tingkat occupancy rates rata-rata di pertengahan tahun ini di sekitar 15% saja, posisi terendah yang pernah ada. Dari total 219 hotel di Jabodetabek ini, sekitar sepertiganya (73 hotel), terpaksa masih tutup operasi. Sementara lainnya buka secara terbatas. Di tempat lain, occupancy rates di beberapa kota besar Indonesia berkisar 9% – 22% dengan perhotelan di Bali berada di angka terendahnya (data Coldwell Bankers Commercial, September 2020).
Untuk pasar apartment kecenderungannya menurun oleh pandemic Covid-19. Di Jabodetabek untuk tahun ini tidak ada penambahan pasokan; para pengembang sedang memasang rem. Permintaan untuk apartemen menurun sekitar 46% secara kuartalan (qtq) saat memasuki semester kedua tahun ini.
Pasar perkantoran jelas terkena langsung dampak pandemic dengan adanya social distancing dan aktivitas WFH. Secara umum tingkat okupansi menurun, dengan penurunan tingkat permintaan yang lebih tajam lagi. Untuk kawasan CBD Jakarta, sebagai contoh, tingkat okupansi perkantoran turun ke level 73% pada akhir September (data: Cushman & Wakefield Q3 2020).
Pasar pasar properti komersial seperti mall dan retail juga terhantam dengan pembatasan kunjungan, dan juga sempat ditutup sementara waktu. Perkiraannya sekitar 30% tenants yang masih bertahan membuka operasinya di shopping centers di kawasan Jabodetabek, setidaknya pada paruh tahun ini.
Untuk properti residensial atau hunian, cukup terpukul walau dapat dikatakan dampaknya tidak sebesar subsektor lainnya. Data dari Bank Indonesia (SHPR) menunjukkan penjualan properti residensial pada triwulan III 2020 masih menurun, tercermin dari penjualan properti residensial yang terkontraksi 30,9% (yoy), dibandingkan kontraksi pada triwulan sebelumnya sebesar 25,60% (yoy). Penurunan penjualan properti residensial ini dilaporkan terjadi pada seluruh tipe rumah.
Gambar 1: Pertumbuhan Tahunan Penjualan Rumah (%, YOY)
Namun demikian, para pelaku pasar juga melihat adanya geliat pemulihan sektor properti setelah kuartal III 2020. Dengan berlakunya new normal penjualan perumahan terpantau meningkat, khususnya pada produk beberapa pengembang besar yang telah melakukan adaptasi penjualannya. Kemudian, dengan adanya vaksin virus, ini memberikan sentimen positif untuk memperkuat pemulihan subsektor perumahan menuju tahun 2021.
Fenomena yang agak berbeda adalah properti logistik atau pergudangan. Aktivitas penyewaan pergudangan dikabarkan tetap ramai seiring dengan tingginya permintaan atas online retail. Banyak pihak berpendapat, ke depannya subsektor pergudangan akan terus menjadi favorit di sektor properti. Indikasi ini terjadi juga secara global. Seperti di AS, permintaan untuk properti logistik atau pergudangan sedang meningkat dewasa ini, dan diperkirakan akan terus bertumbuh dalam dua hingga tiga tahun ke depan.
Adaptasi dan Inovasi Pandemi
Bisnis properti, yang umumnya memerlukan interaksi fisik antara produsen dengan konsumen ini, harus melakukan penyesuaian dan inovasi di seluruh dunia untuk melawan tekanan sejak merebaknya pandemi. Sejumlah pelaku industri properti, termasuk para pengembang dan agen broker, melakukan aneka penyesuaian di antaranya dengan memperkuat konsep digital marketing agar transaksi tetap dapat berjalan.
Para developer dalam negeri saat ini juga dikabarkan mengembangkan strategi penjualan yang bisa digunakan dalam teknologi digital, misalnya menggunakan teknologi VR (Virtual Reality).
Para agen, misalnya, menambahkan penekanan untuk social distancing. Beberapa langkah pengamanan, termasuk membatasi kontak fisik dengan sakelar lampu dan gagang pintu, kemudian menawarkan pembeli kesempatan untuk meninjau rumah tanpa kehadiran agen, serta juga penggunaan teknologi telah diupayakan.
Teknologi baru seperti pertunjukan virtual (virtual tour), tanda tangan elektronik, dan online pre-approval memungkinkan pembeli dan penjual untuk melakukan transaksi tanpa harus bertemu secara langsung.
Di sisi lain, pengembang ditantang untuk menyediakan produk-produk hunian yang mendukung perubahan lifestyle terkait pandemi. Perubahan-perubahan tersebut misalnya lingkungan yang lebih sehat, ruang rumah yang memungkinkan untuk work from home, ventilasi yang lebih baik, dan sebagainya.
Gambar 2: Robot pada Penjualan Properti
Pemicu dan Outlook
Aspek adaptasi dan inovasi dalam industri properti adalah keharusan sampai ke depannya. Ini yang akan membuat properti lebih cepat pemulihannya. Ini juga diharapkan berdampak besar pada pemulihan ekonomi nasional, mengingat multiplier effect dari industri ini menyentuh sampai 174 sektor lainnya, sekaligus juga menyerap 30 juta tenaga kerja.
Memasuki tahun 2021, kebangkitan dari sektor properti akan dapat terlihat. Terutama yang akan relatif lebih cepat pemulihannya adalah bisnis perumahan dan industri. Di tahun 2021 sebagian besar bisnis perumahan dan industri kemungkinan sudah mengalami peningkatan, dan di tahun 2022 diharapkan sudah pulih new normal. Sementara sektor perhotelan, perkantoran dan retail akan memerlukan waktu lebih panjang untuk pemulihannya. Ini tergantung juga ketersediaan faktor-faktor penentu yang dapat mendorong kebangkitan sektor.
Penulis melihat ada sejumlah inisiatif kunci yang menjadi faktor pemicu untuk pemulihan properti dalam outlook di tahun 2001 ini, di antaranya:
- Inovasi. Transaksi properti residensial di dunia saat ini sudah banyak yang menjadi “digital”. Agaknya transaksi tradisional dengan ruangan yang penuh dengan orang dan tumpukan dokumen akan menjadi kenangan, karena sebagian besar prosesnya sekarang menjadi online.
Sebagai contoh, untuk kawasan cosmopolitan New York, proses transaksi properti dewasa ini dilaporkan telah lengkap “go virtual”, mulai dari berburu rumah hingga mendapatkan hipotek (KPR), mendapatkan penilaian (appraisal), membuat notaris dokumen, sampai menandatangani dokumen penutupan akhir.
- Adaptasi. Penyesuaian produk adalah keharusan dengan bergesernya preferensi dan lifestyle Kesadaran untuk lingkungan yang lebih sehat, ketersediaan fasilitas komunikasi online, serta keleluasaan ruang untuk work or school from home menjadi keharusan bagi produk-produk properti.
- Infrastruktur. Konektivitas infrastruktur dipercayai akan memperluas pengembangan industri properti, pada berbagai subsektornya. Dalam hal ini, inisiatif pemerintahan Presiden Jokowi yang mengutamakan pembangunan infrastruktur layak diapresiasi sekaligus diantisipasikan. Anggaran infrastruktur yang mencapai 24% dari APBN tahun 2021, memicu pembangunan pemulihan ekonomi serta konektivitas.
Di sisi lain, ini menjadi faktor pendorong pengembangan proyek perumahan dan properti terkait lainnya di sekitar spot infrastruktur, seperti jalan tol, MRT dan LRT. Sebagai contoh, dapat terlihat dari tetap maraknya pembangunan properti di lingkungan JORR 2 dan pengembangan MRT, LRT dalam bentuk properti TOD (Transit Oriented Development).
- Pendanaan. Aspek pendanaan saat ini dalam kondisi yang ideal. Suku bunga acuan BI (BI 7 Day Reverse Repo Rate) sedang berada di level terendah sepanjang sejarahnya, di level 3,50%. Ini memicu suku bunga KPR yang ditawarkan satu digit, rata-rata antara 7% – 10% per tahunnya. Ada juga promosi pada beberapa bank dengan tingkat bunga yang lebih rendah lagi, atau yang fixed untuk 1 sampai 3 tahun. Relatif rendahnya suku bunga KPR memicu peningkatan permintaan properti perumahan di tahun 2021, karena suku bunga rendah ini diperkirakan akan berlangsung cukup panjang.
- Vaksinasi. Belakangan ini sudah terus dirilis berita positif perkembangan efektifnya vaksin virus corona. Kabarnya perusahaan-perusahaan farmasi besar seperti Pfizer, Moderna, dan AstraZeneca itu sedang menyiapkan bermiliar dosis vaksin untuk didistribusikan bagi kebutuhan berbagai negara di dunia. Indonesia sendiri sedang mengembangkan vaksin yang khas dengan kondisi tropis negeri kita yang disebut Vaksin Merah Putih dan akan siap produksi pada akhir 2021.
Penyediaan vaksin ini menimbulkan optimisme pemulihan ekonomi. Karenanya, para pelaku bisnis sektor properti -secara global- sudah mengambil ancang-ancang untuk suatu pemulihan, tentunya dengan melakukan adapatasi terhadap the new normal.
Penutup
Dari pembahasan di atas, dapat ditarik kesimpulan bahwa peluang pemulihan sektor properti di tahun 2021 cukup besar. Yang terutama terlihat di subsektor perumahan. Pengembang yang berinovasi dan beradaptasi terhadap pandemic akan lebih diminati produk-produknya. Di samping itu, perumahan di lingkungan infrastruktur yang sedang gencar dibangun menjadi favorit konsumen, seperti yang di seputar JORR 2 dan TOD pada LRT untuk kawasan Jabodetabek.
Untuk properti industri yang akan terus meningkat permintaannya terutama adalah pergudangan dan yang terkait. Ini memang fenomena global di era belanja online dan social distancing dewasa ini. Sementara, untuk apartemen, perhotelan, perkantoran, dan retail sudah terlihat juga geliat pemulihannya, namun agaknya akan lebih lama dari perumahan. Ini pun tidak untuk disamaratakan. Beberapa lokasi perhotelan yang dipandang aman hari-hari ini pun sudah semakin meningkat permintaan dan okupansinya.
Secara singkatnya, untuk prospek properti di tahun 2021 dapat disimpulkan: optimis siap untuk bangkit.
Alfred Pakasi/VBN/MP Vibiz Consulting
Editor: Asido
