(Vibiznews – Property) – Selama beberapa generasi, memiliki rumah di Amerika dianggap sebagai jalan yang pasti menuju kemakmuran. Karena harga rumah atau properti mengalami kenaikan yang tinggi di Amerika Serikat.
Dilansir dari Wall Street Journal, 9 April 2025, dikisahkan bagaimana pasangan Nikole Flores dan Rocco Savage, pada tahun 2021 membeli rumah seluas 1.800 kaki persegi di Miami Shores, Florida, seharga $875.000 (pada kurs Rp 16.575/$ sekitar Rp 14,5 miliar).
Pasar properti pun meningkat, mereka menambahkan kolam renang dan pergola, dan kini rumah tersebut diperkirakan bernilai $1,35 juta (Rp 22,4 miliar). Setelah memperhitungkan pembayaran hipotek, ekuitas rumah mereka—porsi rumah yang mereka miliki secara langsung—tumbuh sekitar $525.000, atau bertumbuh sekitar 40%.
Ekuitas rumah dilaporkan telah meningkat hampir 80% sejak awal tahun 2020—naik dari $19,5 triliun— menjadi $35 triliun berkat kenaikan harga rumah yang sangat tinggi.
Itu sekitar dua kali lipat kenaikan kekayaan finansial termasuk saham dan obligasi pada akhir tahun 2024, menurut Federal Reserve. Namun, kenaikan nilai rumah juga sering kali mengakibatkan biaya yang lebih tinggi, seperti pajak. (WSJ, 9 April 2025)
Grafik Home Equity and Financial Assets Growth
Sumber: Federal Reserve, Wall Street Journal, 9 April 2025
Kekayaan Perumahan Melonjak
Banyaknya ekuitas dapat menurunkan kebutuhan pembiayaan kuliah untuk keluarga. Namun menjual rumah yang adalah kekayaannya untuk menguangkannya itu sulit. Karena suku bunga dan harga yang tinggi telah menahan penjualan rumah—dan prospek tagihan pajak keuntungan modal yang besar memacu sebagian orang untuk mempertahankan rumah tersebut.
Dengan rencana tarif Presiden Trump yang memicu volatilitas pasar dan meningkatkan kekhawatiran tentang inflasi dan potensi resesi, pemilik rumah mungkin semakin ingin memanfaatkan ekuitas rumah mereka.
Ekuitas rumah meningkat dialami juga oleh Larry McKenzie. Ia memiliki kondominium dua kamar tidur dengan pemandangan laut di dekat Pantai Daytona, Florida, yang ia sewakan dan gunakan sesekali. Nilainya telah meningkat karena harga di pasar telah melonjak selama beberapa tahun terakhir.
Tentu saja hal ini memberi pria berusia 68 tahun itu sekitar setengah juta dolar dalam ekuitas rumah. Namun biayanya untuk asuransi dan iuran asosiasi pemilik rumah juga meningkat.
McKenzie, seorang musisi yang membagi waktunya antara motorhome 40 kaki saat ia di jalan dan perahu di Florida Keys, menyewakan kondominium itu sekitar $6.000 sebulan di musim ramai untuk mengimbangi pengeluarannya.
Rata-rata pemilik rumah dengan hipotek memiliki ekuitas $313.000 memasuki tahun 2025, menurut ICE Mortgage Technology. Harga rumah telah meningkat 47% antara Februari 2020 dan Februari tahun ini, menurut National Association of Realtors. Tetapi ekuitas rumah bahkan lebih meningkat.
Itu karena utang hipotek memperkuat pengembalian dengan memungkinkan pemilik rumah untuk menginvestasikan uang bank juga. Ketika kenaikan harga rumah melebihi pembayaran bunga hipotek pemilik rumah, kelebihan pengembalian menjadi milik pemilik rumah. Demikian kata John Sabelhaus, peneliti tamu di Urban-Brookings Tax Policy Center seperti dikutip dari WSJ.
Produk jalur kredit atau pinjaman yang dijamin oleh ekuitas rumah umumnya memiliki suku bunga yang lebih tinggi. Saldo agregat pada jalur kredit ekuitas rumah tahun lalu sekitar 25% lebih rendah dari rata-rata selama dua dekade terakhir.
Penjualan yang mungkin membuka kekayaan ini melambat ke level terendah sejak 1995 tahun lalu, berkat suku bunga dan harga yang tinggi. Mereka sedikit lebih tinggi pada bulan Februari, tetapi potensi rebound dalam penjualan juga membawa risiko bagi penjual jika mereka harus memotong harga untuk melepas rumah mereka.
Di sisi lain, biaya kepemilikan rumah, termasuk asuransi dan pemeliharaan, juga merupakan beban yang terus bertambah.
Meningkatnya biaya kepemilikan rumah tidak menunjukkan tanda-tanda akan mereda. Bagi banyak pemilik rumah, pajak properti menjadi salah satu hal yang menjadi masalah. Pajak rata-rata untuk rumah keluarga tunggal di AS adalah $4.062 pada tahun 2023.
Ini sekitar 14% peningkatan dari $3.561 pada tahun 2019, menurut analisis data nasional oleh penyedia data properti Attom. Pajak properti rata-rata naik lebih dari 106% di Akron, Ohio, dari tahun 2021 hingga 2023. Pajak naik 52,7% di Montgomery, Alabama, dan 66% di Pittsburgh.
Pajak properti penjualan yang tinggi yang mengikis nilai properti mereka sehingga besarnya properti yang dimiliki tidak lagi menunjukkan tingkat kemakmuran mengingat pajak yang tinggi menurunkan nilai properti tersebut.
Bagaimana di Indonesia?
Walaupun keadaan ekonomi global masih belum stabil di tahun 2024, properti di Indonesia tetap menunjukkan perkembangan. Pencapaian ini tidak lepas dari dampak stabilitas ekonomi dalam negeri, tingginya keyakinan investor serta kebijakan pemerintah yang menunjang perkembangan serta pertumbuhan industri properti.
Pada kuartal pertama di tahun 2024, nilai investasi di sektor properti mencapai angka Rp 29,4 triliun. Angka ini menunjukkan bahwa sektor properti mengalami pertumbuhan sebesar 6% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. (Sumber: Lets Move Group, Apa saja tren properti Indonesia di 2025, 1/3/25)
Selain itu, pertumbuhan ini juga menjadi gambaran nyata bahwa sektor properti di Indonesia tetap menarik bagi investor. Secara umum, harga properti di Indonesia diperkirakan akan terus mengalami kenaikan hingga 2025, meskipun dengan laju yang lebih lambat dibandingkan tahun-tahun sebelumnya.
Beberapa faktor yang mendukung tren ini antara lain pertumbuhan ekonomi, urbanisasi, dan meningkatnya permintaan akan perumahan di kota-kota besar.
Pertumbuhan Ekonomi dan Urbanisasi:
Pertumbuhan ekonomi yang stabil dan urbanisasi yang terus meningkat mendorong peningkatan permintaan akan perumahan, khususnya di kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Bandung. Namun karena adanya keterbatasan lahan di pusat kota semakin memperparah situasi dan menyebabkan harga tanah dan rumah melambung tinggi.
Keterbatasan lahan di pusat kota semakin memperparah situasi dan menyebabkan harga tanah dan rumah melambung tinggi.
Sektor Hunian dan Properti Komersial:
Sektor hunian, termasuk rumah tapak, apartemen, dan co-living, tetap menjadi penggerak utama transaksi properti dan diperkirakan akan terus tumbuh positif. Demikian juga properti komersial seperti ruko, juga semakin diminati, terutama di area yang sedang berkembang.
Kebijakan Pemerintah:
Kebijakan pemerintah, seperti pembangunan 3 juta rumah, menjadi salah satu faktor utama yang mendorong pertumbuhan industri properti.
Berdasarkan data Bank Indonesia, harga properti residensial di Indonesia meningkat sebesar 1,39% secara tahunan pada Q4 2024. Angka ini melambat dari kenaikan 1,46% pada Q3 dan menandai kenaikan paling lambat sejak Q4 2021.
Hasil terbaru mencerminkan penurunan daya beli dan peningkatan PHK, dengan harga properti yang moderat untuk rumah kecil (1,84% vs 1,97% pada Q3) dan rumah menengah (1,31% vs 1,33%). Sebaliknya, harga naik lebih cepat untuk properti besar (1,46% vs 1,04%).
Tabel Indeks Harga Rumah YoY Periode 2022-2024
Faktor yang menghambat pertumbuhan properti:
• Fluktuasi Ekonomi: Kondisi ekonomi yang tidak stabil, seperti inflasi dan suku bunga, dapat mempengaruhi daya beli masyarakat dan investasi di sektor properti.
• Perubahan Gaya Hidup: Munculnya gaya hidup baru, seperti work from home dan co-living, mendorong permintaan akan properti yang fleksibel dan multifungsi.
Menurut Analis Vibiz Research Center sektor properti di Indonesia diprediksi akan terus tumbuh positif, meskipun dengan tantangan ekonomi. Pertumbuhan properti di tahun 2025, khususnya real-estate diprediksi bisa mencapai 2,2% hingga 2,3%, lebih tinggi dari rata-rata 10 tahun terakhir. (pertumbuhan ini terkait dengan harga, khususnya residential/perumahan)
Dan kota-kota besar seperti Makasar, Semarang, dan Surabaya juga diprediksi akan menjadi lokasi investasi properti yang menarik.
Belinda Kosasih/ Partner of Banking Business Services/Vibiz Consulting
